Дети являются полноправными членами общества, в котором мы с вами живем. Они также могут иметь права и нести обязанности. Однако пока еще не имеют способности понимать значение своих действий, руководить ими и предвидеть последствия. Такая способность у ребенка формируется постепенно по мере взросления и достижения более высокого уровня психофизического развития личности.
Законодатель в целях защиты имущественных прав и законных интересов наиболее слабых, вследствие несовершеннолетнего возраста, предусмотрел некоторые меры, направленные на предотвращение нарушений прав ребенка, в результате чего государственная регистрация прав несовершеннолетнего на недвижимое имущество и сделок с ним имеет некоторые особенности.
Все действия, в результате которых права несовершеннолетнего на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества могут быть приобретены, прекращены или изменены, т.е. действия по распоряжению объектом недвижимости от имени ребенка до 14 лет совершают только его законные представители. Так, например, заявления о государственной регистрации от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет представляют их законные представители, то есть родители, усыновители, опекуны или орган опеки и попечительства.
Несовершеннолетние от 14 до 18 лет представляют заявление о государственной регистрации самостоятельно, предъявив при этом паспорт гражданина РФ. Нужно отметить, что при подаче документов на регистрацию от имени несовершеннолетних законным представителям необходимо подтверждать свои полномочия действовать от имени несовершеннолетних. Таким подтверждением являются свидетельства, выданные органами записи актов гражданского состояния: свидетельства о рождении несовершеннолетнего, свидетельства об усыновлении. Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, попечителей несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет подтверждаются документом, выданным органом опеки и попечительства.
В случае, если на государственную регистрацию представляется договор об отчуждении (купля-продажа, дарение) недвижимого имущества либо доли в праве на такое имущество, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, то такой договор подписывает законный представитель несовершеннолетнего. Несовершеннолетние старше 14 лет заключают и подписывают договор самостоятельно, но в этом случае, в соответствии с п. 1 ст. 26 Гражданского кодекса Российской Федерации, на данные действия необходимо согласие их законных представителей и попечителей, которое может быть выражено в договоре или представлено отдельным документом.
Распорядиться имуществом, собственником которого является ребенок, не достигший 14 лет, можно только с разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. В случае, если собственник недвижимости несовершеннолетний от 14 до 18 лет, так же необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, но в данном случае органы опеки и попечительства решают – могут или не могут дать свое согласие законные представители несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на совершение каких-либо действий с объектом недвижимости.
Если в жилом помещении, которое будет отчуждаться, проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, то, в соответствии с пунктом 4 статьи 292 ГК РФ, так же необходимо разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение такого жилого помещения.
Принцип приоритетной защиты прав и законных интересов более слабого участника правоотношений находит проявление в мерах, направленных на недопущение злоупотреблений со стороны законных представителей несовершеннолетних. Так, запрещены возмездные сделки, в которых с одной стороны выступает несовершеннолетний, а другой стороной являются законные представители, а также супруги и близкие родственники законных представителей, причем не имеет значения, отчуждает или приобретает имущество в результате такой сделки несовершеннолетний. Запрещено законным представителям от имени несовершеннолетних передавать в дар принадлежащее им имущество. Запрещено совершать сделки, по которым права несовершеннолетнего на недвижимость переходят к его законным представителям.
Следует учитывать, что сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет, ничтожна, но если такая сделка совершена к выгоде ребенка, то по требованию его родителей, усыновителей или опекуна может быть признана судом действительной. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК РФ, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.
Н. МАВРИНА,
главный специалист-эксперт Кумертауского отдела УФРС по РБ.