Капитальный ремонт в вопросах и ответах

В ближайшем будущем собственники помещений в многоквартирных домах станут платить обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт. Об этом речь шла в поправках, внесенных в Жилищный кодекс в конце 2012 года. Мы уже писали о нововведениях, однако чем ближе день, когда они вступят в силу, тем больше вопросов получаем от наших читателей.

Разобраться, как будет работать новый закон, нам помогал начальник отдела городского хозяйства администрации города Кумертау Владимир Федоров.

– Владимир Юрьевич, расскажите, что, собственно, входит в понятие «капитальный ремонт многоквартирного дома»?

– Капитальный ремонт зданий – замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций, за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом, и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, то есть проведение модернизации зданий. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен другими видами услуг и работ, согласно региональной программе.

– По всей стране СМИ говорят и пишут о том, что совсем скоро в платежках ЖКХ появится новая строка – отчисления на капремонт. Наши горожане недоумевают: почему новая, ведь уже много лет в платежках у жителей многоквартирного дома такая графа присутствует. Куда же уходили те деньги, которые люди годами отчисляли на капремонт?

– Действительно, данный платеж будет введен в октябре этого года, и не обязательно это будет новая строка в едином платежном документе за все жилищно-коммунальные услуги. Еще один вариант указания взноса на капитальный ремонт – отдельный платежный документ, выставляемый региональным оператором или, по его поручению, иным лицом.

Что касается собранных ранее собственниками жилых помещений средств на капитальный ремонт – они были направлены на выполнение ремонтных работ общего имущества, перечень которых принимался общим собранием собственников жилых помещений многоквартирных домов. Согласно статье 44 ЖК РФ принятие решения о ремонте общего имущества в многоквартирном доме относилось к компетенции общего собрания собственников жилых помещений.

Во многих российских городах плата за кап- ремонт вводилась муниципалитетами, у нас она в последнее время держалась на уровне пяти-шести рублей с квадратного метра. Естественно, люди задаются вопросом, где деньги, которые платили за капремонт, и почему в их доме уже несколько лет его не могут сделать. Нехитрая арифметика: допустим, вы платили пять рублей за метр, проживая в квартире площадью 40 квадратов. В месяц выходило 200 рублей, а за три, к примеру, года набралось 7200 рублей. На эту сумму невозможно сделать качественный ремонт даже одной комнаты, согласитесь? Люди плохо сопоставляют отчисляемые деньги со стоимостью ремонта. Капремонт, если его оплачивать разово, обходится как минимум в 30% от стоимости строительства дома. Нововведение как раз позволит собственникам контролировать, сколько денег затрачивается на капремонт и на какие именно работы они уходят.

– В законе прописаны два варианта финансирования ремонта, два способа накопить деньги. Какой из них выбрать – зависит от владельцев жилья?

– Собственники помещений в многоквартирном доме могут накапливать взносы как на специальном счете, так и на счете регионального оператора.

Региональный оператор будет делать капитальный ремонт, даже если жильцы накопили недостаточно денег, как бы «в кредит». Те же, кто будет копить деньги самостоятельно, смогут сделать ремонт в любое время, как только накопят нужную сумму. Например, в доме необходимо заменить кровлю. Стоит она, скажем, полтора миллиона рублей. В доме сто квартир и каждая по сто квадратных метров (то есть за капремонт жильцы будут платить по 500 рублей в месяц). Таким образом, они накопят на крышу за тридцать месяцев. Если же люди решат платить по тысяче рублей в месяц, то ремонт будет уже через 15 месяцев. В ситуации, когда собственники не обладают финансовыми ресурсами, необходимыми для проведения капитального ремонта многоквартирного дома, для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов может быть задействован механизм банковского кредитования.

Региональные системы капитального ремонта призваны решить следующие задачи:

— ликвидировать накопившиеся «недоремонты» жилищного фонда и вернуть его в техническое состояние, предусмотренное нормативами;
— сделать многоквартирные дома комфортными и безопасными, сохранив их для наших детей;
— распределить во времени финансовую нагрузку собственника помещения в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта и не допустить возникновения ситуации, когда надо платить сразу и много.

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого являются ТСЖ, ЖК или иной специализированный кооператив, данные организации в указанный срок должны открыть специальный счет в выбранном собственниками банке.

– Если собственники решили формировать фонд капитального ремонта своего дома на спецсчете в банке, как это будет происходить? Кто будет управлять счетом?

– Специальный счет открывается банком при предъявлении документов, предусмотренных банковскими правилами, в том числе оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Специальный счет открывается на имя лица, указанного в решении общего собрания.

Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента его открытия обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере ежемесячного взноса на капремонт, который должен быть не менее чем минимальный размер взноса, перечень услуг, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта, и справки банка об открытии специального счета.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

– Как будет формироваться фонд капитального ремонта, если в доме не сформировано ТСЖ?

– В случае, если управление многоквартирным домом не осуществляется ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом и собственники помещений в таком доме приняли решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, то счет для них откроет региональный оператор, но на основании их обращения.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вправе накапливать взносы на капитальный ремонт на специальном счете. Владельцем специального счета в таком случае является региональный оператор.

– Как будет проходить сотрудничество с региональным оператором? Вправе ли жители дома контролировать деятельность оператора, как он будет отчитываться перед ними?

– Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

Региональный оператор несет ответственность перед собственниками, формирующими фонд капитального ремонта на его счете, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

Функции по осуществлению контроля за использованием региональным оператором средств, полученных в качестве государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта, а также средств, полученных от собственников помещений, установлены ЖК РФ и возложены на федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере. На органы государственного финансового контроля субъектов РФ и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетную палату РФ, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов РФ и муниципальных образований в соответствии с ЖК РФ также возложены функции по осуществлению финансового контроля за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов. Помимо этого, годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией, отбираемой субъектом РФ на конкурсной основе. Таким образом, в ЖК РФ пре- дусмотрен достаточно жесткий контроль за деятельностью регионального оператора.

– В какие сроки собственники должны определиться и выбрать того, кто будет распоряжаться средствами на капитальный ремонт?

– С момента опубликования республиканской программы капитального ремонта в течение двух месяцев необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и обеспечить принятие решений по ряду вопросов.

За один месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы многоквартирного дома к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для принятия такого решения.

Если способ управления не будет выбран или реализован, орган местного самоуправления примет решение о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора.

– Выбрали, скажем, жильцы регионального оператора, а через год-два передумали и решили изменить способ формирования фонда капитального ремонта. Законом это предусмотрено?

– Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если на проведение капитального ремонта предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.

В случае если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора, для изменения способа формирования фонда капитального ремонта решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены: размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт; перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сроки проведения капитального ремонта; владелец специального счета; кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

– Кто принимает решение о ремонте? И можно ли исключить из программы ремонта «ненужные», на взгляд жильцов, работы?

– Решение о проведении капремонта общего имущества в МКД принимается на общем собрании собственников помещений по предложению ТСЖ, управляющей компании или регионального оператора. Если такое решение не принято до срока наступления капремонта – на основании решения органа местного самоуправления в соответствии с региональной программой капремонта и предложениями регионального оператора.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме – это документ, в соответствии с которым осуществляются планирование и организация проведения капитального ремонта, включает перечень услуг (работ) по капитальному ремонту общего имущества. То, что предусмотрено региональной программой, является обязательным для всех собственников многоквартирных домов, независимо от избранного ими способа формирования фонда капитального ремонта.

– Бывает, что в многоквартирном доме находится, к примеру, магазин или какая-то муниципальная служба. Будут ли отчислять на капитальный ремонт собственники нежилых помещений?

– Оплата взносов собственниками нежилых помещений на капитальный ремонт будет производиться в тех же размерах, что и собственниками жилых помещений в МКД.

– Главный вопрос, который волнует граждан, сколько же придется платить?

– Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД устанавливается нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта РФ. Жильцы многоквартирных домов до пяти этажей включительно будут оплачивать 5 рублей 20 копеек, выше пяти этажей – 5 рублей 80 копеек за квадратный метр общей площади. Платить за капитальный ремонт, как и сейчас, должны будут все собственники жилых помещений многоквартирного дома, независимо от года постройки дома. Проживающих в неприватизированных квартирах новшество не коснется. За муниципальный жилищный фонд взнос на капитальный ремонт будет производиться собственником – муниципалитетом.

– Будет ли какая-нибудь категория граждан освобождена от уплаты платежа на капитальный ремонт? Предусмотрены ли льготы и субсидирование?

– Льготы отдельным категориям граждан по оплате взноса на капитальный ремонт действующим законодательством не предусмотрены. Субсидии отдельным категориям граждан по оплате за жилищно-коммунальные услуги будут предоставляться по действующему законодательству через органы социальной защиты.

– Чем быстрее растут коммунальные платежи, тем больше становится неплательщиков. Как быть с этим? Что ждет тех, кто не будет платить за капитальный ремонт?

– Уплата взносов на капитальный ремонт является такой же обязательной платой, как и плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Судами будут приниматься иски на принудительное взыскание взносов на капитальный ремонт.

– В республике была запущена программа капремонта жилых домов на паях: часть денег на ремонт собирают жильцы, остальное доплачивает муниципальный и республиканский бюджеты. Такая схема остается?

– Вопрос осуществления капитального ремонта с привлечением средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на данный момент не проработан.

Беседовала Гузель ХАНБЕКОВА.